16 January, 2020

Pourquoi les maires sont contraints de construire

Dans deux mois, le 15 mars, aura lieu le premier tour des élections municipales. Ayant la chance et l’honneur d’être membre du conseil municipal de ma commune depuis 2008 j’ai pu assister, depuis une dizaine d’années, à l’évolution des politiques urbaines et à la complexification du code de l’urbanisme.

 

Un des grands problèmes de la démocratie aujourd’hui me semble être le décalage grandissant entre ce que les citoyens pensent du fonctionnement de leurs territoires et ce qu’il est réellement. Il y a une méconnaissance du fonctionnement de la gestion communale et territoriale qui empêche le bon fonctionnement démocratique. Cette méconnaissance est due tout autant à la complexification croissante de l’organisation des territoires, qu’au manque de temps consacré par les citoyens à s’informer sur ceux-ci. Ainsi, combien lisent les journaux municipaux ou les tracts distribués par les différents candidats ? Bien peu, hélas, alors que ce sont des sources d’information essentielles pour ensuite exercer son devoir de citoyen.

 

Sans être trop technique, essayons de présenter le plus clairement possible le fonctionnement de l’urbanisme communal. En effet, beaucoup de communes, en Île-de-France et ailleurs, sont victimes depuis quelques années d’une densification urbaine croissante. Souvent, des pavillons sont rachetés, détruits et remplacés par des immeubles. Cette densification urbaine n’est pas le fait des communes, mais de l’État, qui impose ces constructions aux communes. Une partie des libertés communales en matière d’urbanisme a été supprimée sous les gouvernements Jospin, Hollande et Macron.

 

Les lois qui ont modifié le droit de l’urbanisme

 

2000 : loi SRU

 

Loi Solidarité et renouvellement urbain, promulguée le 13 décembre 2000 sous Lionel Jospin. Celle-ci a obligé les communes à avoir 20% de logements sociaux.

Pour atteindre ce taux, les communes dites déficitaires se voient imposer tous les trois ans un objectif de logements sociaux à construire. Si la commune ne respecte pas cette obligation triennale, elle doit payer chaque année une amende et elle perd son droit de préemption. C’est-à-dire qu’en cas de vente immobilière, la commune n’a plus le pouvoir de préempter un bien. C’est l’État qui récupère ce droit.

 

Cette loi SRU est une absurdité. Elle a obligé des communes à construire des logements là où il n’y a pas de demande, si bien que de nombreux logements sociaux sont vides. Elle oblige les communes à supprimer des espaces verts pour les bâtir et, là où il n’y a plus d’espaces fonciers disponibles, elle oblige à raser les pavillons pour construire des immeubles, modifiant l’équilibre urbanistique des villes. Le logement social étant au social ce que les démocraties populaires sont à la démocratie, les HLM n’ont de social que le nom. Cette loi a provoqué une hausse du prix de l’immobilier, dont les Parisiens et les Franciliens subissent aujourd’hui les effets, empêchant les classes moyennes et les familles de se loger décemment. Pendant longtemps, les communes ont préféré payer l’amende plutôt que de construire ces logements. François Hollande a donc rajouté la contrainte de la préemption par les préfets afin de forcer les communes à bâtir.

 

Avec les 35 heures, la loi SRU fait partie du « kit boulet » que Jospin a légué à la France, et dont celle-ci n’est toujours pas sortie vingt ans après. On ne pourra jamais assez reprocher aux gouvernements socialistes de droite, Chirac et Sarkozy, de n’avoir pas abrogé cette loi.

 

2014 : loi Alur

 

Puis vint François Hollande, qui fut à la France ce qu’Anne Hildago est à Paris. La loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) adoptée sous le gouvernement de Jean-Marc Ayrault par l’écolo-communiste Cécile Duflot a renforcé les contraintes de la loi SRU. Désormais, le pourcentage de logements sociaux est de 25%. Un logement sur quatre doit être un logement communiste. De quoi détruire la configuration historique des communes. Ce pourcentage doit être atteint en 2025.

Cette loi a également supprimé le COS (coefficient d’occupation des sols). Alors que le COS limitait la constructibilité d’un terrain, il est désormais possible de construire sur la totalité du terrain, dans la limite du nombre d’étages autorisés. La loi a également supprimé la surface minimale des terrains pour construire. Cela a favorisé la division des terrains en parcelles.

 

En promulguant ces lois socialistes, Jospin et Hollande ont supprimé la subsidiarité et le droit des communes à choisir leur type d’habitat. Les répercussions sociales négatives sont immenses. En modifiant la composition des habitants, on modifie les types de commerce, puisque ceux-ci sont à l’image des habitants. Les écoles sont également touchées, ainsi que le vivre-ensemble. Difficile de faire accepter à des propriétaires qu’ils doivent payer leur logement plus cher parce qu’ils payent une partie du logement de leur voisin de palier, qui dispose du même logement qu’eux, mais en HLM.

 

Ces dispositions socialistes ont été renforcées par Emmanuel Macron et Édouard Philippe.

 

2018 : loi Élan

 

Loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan). On se demande bien ce que le numérique vient faire dans une loi qui concerne le logement. Elle fut promulguée le 28 novembre 2018. Celle-ci a simplifié les règles d’urbanisme en vue d’accélérer les procédures de construction des logements. Des mesures ont été prises pour prévenir les recours exercés contre les permis de construire. En effet, les voisins ne voulant pas de logements sociaux avaient pris l’habitude de lancer des procédures de recours afin de retarder les constructions, espérant que les promoteurs, de guerre lasse, abandonnent le projet. Emmanuel Macron a supprimé cette défense.

Désormais, les sanctions pour freiner les contestations ont été renforcées. Les délais de jugement sont passés de 24 à 10 mois, afin d’accélérer les instructions. Tout ceci permet de protéger les promoteurs et de construire plus et plus vite.

 

Loin d’être un libéral, en s’attaquant à la propriété privée et au droit d’urbanisme des communes, Emmanuel Macron est un social-démocrate qui met ses pas dans ceux de Jospin et de Hollande.

 

L’arrière-pensée politique de ces lois est bien évidemment forte. Les socialistes sont convaincus que les populations habitants dans des HLM votent pour eux. En imposant 25% de HLM dans les communes, ils pensent s’assurer donc au moins 25% de l’électorat. C’est du classique cliento-électoralisme.

 

Conséquences :

 

Les riverains peuvent moins se protéger contre les constructions du fait de la loi Élan. Les communes ne peuvent rien faire face à ces nouvelles constructions. Il s’agit de transactions privées, réalisées entre les promoteurs et les particuliers, qui peuvent ainsi décider de la construction d’un logement à la place d’un pavillon, la loi leur en donnant la possibilité. La municipalité ne peut pas s’opposer à ces constructions si celles-ci sont conformes au PLU (plan local d’urbanisme).

 

L’autre projet du gouvernement Macron est de faire passer la responsabilité du PLU de l’échelon communal à l’échelon inter-communal. François Hollande a imposé la réunion des communes et des communautés de communes en communautés d’agglomération. Cela a créé des entités politiques immenses, décorrélées des réalités historiques et géographiques. En leur confiant la responsabilité du PLU, on retirerait aux communes, donc aux électeurs, le choix des constructions. Les libertés communales seraient une nouvelle fois davantage limitées.

 

Toutes ces lois, toutes ces mesures, sont bien absconses pour l’électeur qui croit encore que les communes sont maîtresses de leurs constructions et que si un pavillon est remplacé par un immeuble c’est par la faute du maire. Cela peut-être le cas, mais pas toujours. Informer les électeurs sur les évolutions juridiques communales est donc une nécessité civique. En rendant impossible à l’électeur la compréhension du fonctionnement des territoires, on court le risque de noyer la démocratie dans l’abondance législative et les dédales normatifs.

 

 

 

 

 

 

Auteur: Jean-Baptiste Noé

Jean-Baptiste Noé est docteur en histoire économique. Il est directeur d'Orbis. Ecole de géopolitique. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages : Géopolitique du Vatican. La puissance de l'influence (Puf, 2015), Le défi migratoire. L'Europe ébranlée (2016) et, récemment, un ouvrage consacré à la Monarchie de Juillet : La parenthèse libérale. Dix-huit années qui ont changé la France (2018).

28 Commentaires

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  • François

    27 January 2020

    Quand les textes sont déconnectés des habitants et usagers de terrain… cela donne des aberrations…
    Une des raisons de la pénurie de logements en France, c’est la sur-protection des locataires au détriment des propriétaires !
    Un exemple : la presse a relayé cet exemple d’un couple de retraités qui revient de vacances, trouve sa maison occupée, et a besoin de mois de procédures pour la récupérer (en très mauvais état)…
    On a même des “requins” qui se sont spécialisés dans l’effraction de logements, qui changent les serrures, et se font payer pour y placer des occupants, en leur donnant la marche à suivre pour y rester le temps d’une longue procédure… sans payer de loyer en plus…
    Quand la loi dérape, et n’est même pas changée malgré des abus aussi révoltants, les élus ne méritent plus leurs privilèges: du goudron et des plumes, voilà ce que les électeurs devraient faire…
    Car au bout du compte c’est l’inverse du but premier qui se réalise : plus personne ne veut investir dans des logements “bon marché” et les investissements se tournent vers les biens “chers” ou les logements “de vacances”…

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  • JBRENAUDINEAU

    26 January 2020

    La France est probablement le pays qui a inventé la pâtisserie bien connue du mille feuilles.
    Dans le cadre de cette invention, il parait normal de dupliquer cette pâtisserie dans la politique de la société. créer des responsabilités pour les communautés de communes et autres conseils de métropoles.
    En effet, ces “nouvelles” responsabilités vont permettre le recrutement de nouveaux fonctionnaires territoriaux, tout en sauvegardant les emplois municipaux qui géraient déjà ces dossiers.
    Autant supprimer les pouvoirs des Mairies immédiatement et reclasser les fonctionnaires des municipalités à la Communauté de commune et , par voix de conséquence, supprimer les élections des Maires, ne garder qu’un vote pour ceux qui siègent à ce niveau.

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  • Robert

    20 January 2020

    Dans les cas où le maire ne fait qu’ appliquer la Loi, hors toute considération locale, il ferait bien de le souligner…
    Mais dans ma commune du sud de la France, où les constructions sont nombreuses et critiquées, le maire n’invoque jamais ces obligations.
    Que faut-il en déduire ?…

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    • Jean-Baptiste Noé

      20 January 2020

      Qu’il est peut-être d’accord avec ces nouvelles constructions…

  • LKS

    20 January 2020

    Cher Monsieur,

    Vous avez expliqué avec la raison ce que je ressentais (depuis des années) en vous l’écrivant à savoir que “Les villes grossissent ou détriment des campagnes et cela résulte de la volonté de l’état!
    MERCI POUR CET ARTICLE LUMINEUX !

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  • gover

    18 January 2020

    tout à fait juste, notre petite commune se fait ratacher au grand Paris, c’est une mise à sac impitoyable ! une densification immonde, des voiries pas adaptées, des bouchons dans ce que fut un petit village bien sympatique….. il faut déguépir de ce beau pays, la France, qui se fait laminer pas des incompétents depuis 50ans.

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  • Béret vert

    18 January 2020

    Article intéressant comme toujours mais je ne suis pas d’accord sur les conclusions.
    Le but ultime de ces lois est de favoriser la construction “à tout prix”. En effet, la seule manière que Macron et consorts ont trouvé pour gonfler le PIB et éviter la faillite totale est d’importer des nouveaux citoyens, espérant générer de l’activité et donc à terme éviter l’écroulement du socialisme à la française.
    Il faut loger tout ces gens, au moins cher possible. Ils n’ont pas d’autres issues. Les autres considérations, notamment ce que vous pouvez ressentir, ils s’en fichent royalement, car ils ont d’autres préoccupations plus urgentes, sauver leur peau.
    Tout est simple.

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  • dauchez

    17 January 2020

    tres bien. clair et factuel et comprehensiblecpar tous. sans jzrgon politique

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  • Steve

    16 January 2020

    Bonsoir M. Noé
    Démocratie? En France? Quelle bonne idée! Et ce serait pour quand?

    Aux dernières nouvelles, les résultats des villes de moins de 9000 hbts aux prochaines élections municipales ne seront pas pris en compte pour l’annonce des résultats nationaux. Ainsi, une petite ville ayant voté contre Macron et ses sbires sera invisible sur la carte. La circulaire aux préfets a été envoyée. La présentation des résultats fera ainsi artificiellement gonfler les résultats de La ReM….e!
    les élections vont donc suivre la finance: être mises sur orbite et se dégager ainsi de toute réalité liée à un terrain et à des citoyens.
    Nous nous rapprochons ainsi peu à peu de l’antique modèle social Sumérien: des glaiseux indifférenciés, asservis à des demi-dieux vivants à l’abri des murailles d’Uruk des parisiis.

    Alors vivement le déluge mon cher Noé!

    Cordialement

    Répondre
  • Angèle

    16 January 2020

    “Un des grands problèmes de la démocratie aujourd’hui me semble être le décalage grandissant entre ce que les citoyens pensent du fonctionnement de leurs territoires et ce qu’il est réellement.”
    Mais de qui se moque t-on ?
    Exemples :
    -1) il s’agit simplement de savoir à quelle distance de quel repère doit se situer une clôture.
    * réponse : dossier de moult pages avec nécessité de croquis, de photos, de relevés métrés, …
    -2) demande de création d’une parcelle sur propriété existante.
    *réponse : multiples dossiers très complexes avec questionnaires à rallonge, tout cela soumis à une éventuelle modification du PLU…

    Dans les deux cas, tout ceci est inadmissible.
    Pour la première il s’agit d’une question simple à la quelle vous devez donner une réponse tout aussi simple.
    Pour la seconde c’est encore plus vicieux car vous devez engager des frais (géomètre, fouille du sol, …) pour vous entendre dire que le PLU a changé et c’est dans votre intérêt… Des milliers d’€uro envolés en pure perte.

    Mais il y a pire ! Alors que les communautés de commune ont pris la main, nous allons encore voter pour des maires et donc des équipes municipales qui font gonfler la facture inutilement.
    Mairie, com de communes, département région 1 région 2 puis état et enfin €urope…
    Quel millefeuilles administratif !!!

    Immangeable, lourd, indigeste et souvent vomitif.
    Alors qu’un élu vienne ici nous dire que ce sont les gens qui n’y comprennent rien est un peu fort de café.
    je ne vous salue pas Mr Noé, vous qui portez si mal un si glorieux patronyme.

    Répondre
    • Jean-Baptiste Noé

      16 January 2020

      Madame,
      Les problèmes de votre clôture sont dus à des normes administratives qui sont décidées au niveau national, pas à l’échelon municipal. Cela s’applique pour toutes les communes et n’est pas spécifique à la vôtre.

      Quant aux dépenses des communes, c’est un autre problème : tout le monde est d’accord pour que les dépenses baisses, sauf quand cela concerne les biens et services que l’on utilise.
      Un maire dépensier sera plus facilement élu qu’un maire économe.

    • Béret vert

      18 January 2020

      Concernant les problèmes de clôture et de limites, les règles sont différentes en fonction de la classification du foncier. Il est généralement admis qu’en zone habitable les clôtures se font “sur borne”, c’est-à-dire en limite de propriété, avec une limite de hauteur. En zone non bâtie (généralement l’espace dit rural) les clôtures doivent être dressées à 50 cm de la limite (cela peut dépendre des régions).
      Cela peut sembler bizarre mais a sa logique, éprouvée par l’expérience historique. A l’origine, les clôtures en zone rurale étaient destinées à contenir le bétail. Or, les vaches et moutons passent la tête entre les fils pour brouter l’herbe toujours plus verte du voisin, d’où le retrait de clôture à 50 cm.
      Tout ceci n’est pas que rigolo. Les normes diverses et variées (parfois stupides, j’en conviens) répondent à des nécessités, notamment celle de contenir la bêtise et l’ignorance du voisin lambda, qui plante ses arbres forestiers en limite de bordure du voisin, sans réfléchir qu’un arbre de ce type peut vite devenir très envahissant (pour le moins).
      Et j’en passe et des meilleures.
      Alors oui, la loi est souvent hyper complexe, parfois débile, c’est tout à fait vrai. Disons qu’il s’agit d’une cote mal taillée. Il faut hélas faire avec. La meilleure solution pour être peinard reste l’île déserte.

    • breizh

      18 January 2020

      sauf pour ceux qui paient les taxes (foncières, habitations…) : elles deviennent de moins en moins anecdotiques !

  • Huger

    16 January 2020

    “En rendant impossible à l’électeur la compréhension du fonctionnement des territoires, on court le risque de noyer la démocratie dans l’abondance législative et les dédales normatifs.”
    Je pense que c’est précidément le but. L’échelon communal était le seul à être vraiment démocratique…

    Répondre
    • Charles Heyd

      16 January 2020

      Effectivement, le constat de M. Noé est juste et le votre, hélas aussi!
      L’inflation des normes et des textes réglementaires n’est pas pour nous protéger mais pour justifier le travail de fonctionnaires et dissuader les “râleurs”.
      Les exemples que citent #Angèle un peu plus haut sont trop parlants, étant dans ce genre de procédure actuellement, et le souci de tout élu, quelque soit son niveau devrait être de rechercher la simplicité. On en est loin!

  • Julien

    16 January 2020

    Je ne suis pas francais donc peu concerne mais je trouve assez culpabilisant de renvoyer la responsabilite sur le manque d’information du citoyen. Qu’est ce que cela changerait puisqu’il semble que les gouvernements successifs font ce qu’il faut pour empecher quiconque de freiner leurs plans. La seule solution serait de remplacer ce systeme electoral qui aboutit a avoir des dirigents qui ne dirigent pas dans l’interet du peuple.

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  • breizh

    16 January 2020

    merci monsieur Noé pour cette éclairage instructif !

    toutes ces contraintes (totalitaires/collectivistes) sur les maires sont très certainement à la source de la désaffection pour ces belles fonctions.

    Répondre
  • PHILIPPE LE BEL

    16 January 2020

    Bonjour, je crois que vous oubliez les petits arrangements entre amis entre les équipes municipales et services d’urbanisme municipaux avec les aménageurs et constructeurs…
    Il faudrait se poser la question de la rénovation de la maison du maire ou la construction de son garage ou de sa piscine avec pool house. La même entreprise qui a fait les VRD du lotissement qui est sorti comme par enchantement alors que le terrain n’était pas en zone U (constructible facilement puisqu’il y a les réseaux…) peu de temps avant ?
    Mais aussi, les mairies qui disent (à l’oral) de vendre à tel aménageur bien introduit à la mairie… pour qu’il ait son permis d’aménager plus rapidement… donc signer la vente rapidement… et donc pour les vendeurs de terrain de toucher les pépettes rapidement aussi (conditions suspensives du compromis de vente réalisées…)…
    Y a des coups de pompes qui se perdent… oui, on vit dans un beau pays… aaaaaahhhhh, la Sicile et Palerme…

    Répondre
    • Gerldam

      17 January 2020

      Tout à fait juste. Ce n’est pas étonannt que la France ait autant de rond-points que toute l’europe réunie. Avec 36000 maisons de Maires à améliorer, dame……

    • PHILIPPE LE BEL

      19 January 2020

      Bonjour,

      Je crois que les ronds-points fleurissent car ils peuvent être considérés comme des espaces verts (d’où les ronds-points qui deviennent des œuvres architecturales et végétales… qui coutent une blinde) bénéficiant d’aides européenne à ce titre… de la stupidité pure et simple….

  • JLP

    16 January 2020

    Ces lois démontrent aussi une méconnaissance totale de la réalité rurale et semi rurale. N’oublions pas que si ce sont les gouvernements qui proposent les lois, ce sont les 577 députés qui sont responsables de voter pour ou contre. Combien d’entre eux votent en leur âme et conscience en faveur du citoyen plutôt que d’obéir à une politique décidée en haut d’une tour à Paris?

    Répondre
    • breizh

      16 January 2020

      combien de députés votent des lois qu’ils ne comprennent pas alors que c’est leur boulot (de les comprendre et de s’assurer que les citoyens vont les comprendre) ???
      combien ont le courage de reconnaître qu’ils ne comprennent rien et refusent ces lois ???

  • Pierre 82

    16 January 2020

    Ce n’est pas la première fois qu’on me propose d’être sur une liste électorale pour ces municipales. J’ai toujours refusé, car il y a bien longtemps que j’ai compris qu’un conseil municipal n’a presque aucun pouvoir sur la marche de la commune. Le meilleur exemple est évidemment celui du logement que vous évoquez. Se faire l’humble serviteur d’un sous-préfet ne me semble pas conforme à l’idée que j’ai de la subsidiarité, qui est pourtant la base d’un fonctionnement correct d’une société. Les élus locaux sont devenus les sous-fifres appliquant la politique décidée à Paris, et on a réussi à rendre illégale tout tentative de ruer dans les brancards.
    Dans les zones rurales, la situation est encore pire, car sous des précédentes gestions socialistes, certains maires ont gavé les communes de logements sociaux que les maires suivants sont obligés de remplir, parfois avec des personnes peu scrupuleuses du bien commun et du lien social… et comme on dit que l’élu local est le seul qui se trouve à portée de coup de pied au c… de l’électeur, je ne me sens pas l’âme d’un martyr du macronisme…
    Quand et comment ce cauchemar finira-t-il?

    Répondre
    • Badtimes

      20 January 2020

      De toute façon lors de la mise en place d’un nouveau PLU les mairies font appel à des cabinets spécialisés qui appliquent stricto sensu la loi SRU et les suivantes en vendant leur sauce à grand renfort de graphiques marketing. C’est devenu si complexe que les conseils municipaux ne peuvent presque rien dire et faire. Ce n’est plus l’élu qui dirige c’est la haute fonction publique qui a fait ces lois. Aujourd’hui le maire n’est là que pour acteur ce qui lui est dicté de faire….

    • Jean-Baptiste Noé

      20 January 2020

      Ce que vous dites est juste. Hormis quelques mairies où le maire, ou le maire-adjoint chargé de l’urbanisme, maîtrisent ces dossiers, ce sont en effet les cabinets spécialisés qui ont pris le contrôle des municipalités. Ils viennent à grand renfort de power point et de photos arrangées pour vendre leur projet, toujours les mêmes, quelque soit les spécificités historiques des communes. Les maires qui ne maîtrisent pas assez ces sujets sont complètement enfumés. Exactement comme ceux qui ont contracté des emprunts toxiques.

  • Ockham

    16 January 2020

    Comme vous l’écrivez les lois stupides et nocives de la gauche, sont entérinées par la droite. Aucune analyse n’est faite sur les raisonnements de marché par la gauche. C’est normal. Mais la droite ne redresse rien et en rajoute. Elle jette aussi ses subventions avec le geste du semeur qui s’en remet à la nature. Constatant que tout conseil ou assemblée qui se réunit en France ne peut pas se séparer sans inventer une kyrielle de nouvelles dispositions de dépense indépendamment de toute idée de limite -et cela vaut pour toute obédience -, le résultat est ce que vous dénoncez. A cela il faut ajouter des milliers d’équipements collectifs parfois monumentaux incroyablement sous-utilisés à quelques km l’un de l’autre. Tout cela est géré par un personnel avec le statut à vie qui partout augmente, augmente … Dans la plupart de ces fabriques à jeter du grain à l’électeur du haut en bas aucune idée de rationalisation et de raisonnement sur la nécessité impérieuse de laisser à l’initiative privée la majeure partie des dépenses privées et collectives. Exprimer cette idée est reçu comme pire que rétrograde, anti démocratique, anti républicain et même antirévolutionnaire par les plus fascistes ou les plus rouges cramoisis bref relève de l’apostasie, du blasphème et de lapidation publique ou du bûcher par la droite comme par la gauche. Il faut nager de rapide en rapide jusqu’à la noyade !

    Répondre
    • Pierre 82

      16 January 2020

      Pour un politicien, l’idée de gauche et de droite se limitent à des segments de marché. Pour le reste, ils ont les mêmes idées.

  • Blondin

    16 January 2020

    Excellent article !
    Je rajouterai que l’incompréhension de la structure territoriale de notre pays est très grave. Ce que vous décrivez au niveau communal. Quel électeur connaît vraiment les rôles respectifs des Conseils Départementaux et Régionaux ? La plupart votent sans savoir.
    Vous mentionnez la taille absurde des regroupements de communes ; rajoutons que la plupart des habitants ne savent pas à quelle entité leur commune est rattachée. Et dans le même ordre d’idées, l’obsession pour le regroupement des collectivités a conduit F.Hollande à la désastreuse fusion des Conseils Régionaux : des territoires disproportionnés, sans cohérence géographique, des coûts exorbitants pour harmoniser les services, etc.

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