8 September, 2013

L’Immobilier ne peut pas baisser! Vraiment?

« Quand le bâtiment va, tout va »… J’ai entendu cette  phrase toute mon enfance et ma longue expérience me permet de penser qu’il y a du vrai dans ce proverbe. Pour que le bâtiment   ” aille”, il faut bien sur que la fameuse “classe moyenne” puisse  devenir propriétaire sans trop de difficultés.  Aux  Etats- Unis est publié chaque mois un chiffre fort intéressant : l’indice d’attractivité du marché immobilier ( en Anglais, House Affordability Index) .

Cet indice regroupe trois variables:

  • Le revenu médian aux USA [1] ;
  • Le prix de la maison médiane dans le marché,
  •  Les taux longs sur les prêts immobiliers.

Ce petit indice qui apparait dans le graphique ci après, (ligne orange) permet de se faire une opinion assez facilement sur l’attrait ou au contraire le manque d’attrait d’un investissement immobilier aux USA. Par exemple, il fallait vendre de 2005 à  2007  et racheter en 2011-2012,le marché étant aujourd’hui à l’équilibre.

Comme je pense que  les lecteurs de l’IDL doivent être comme la grande majorité des Français, accrocs à l’immobilier, je me suis dit que j’allais essayer de calculer pour eux un petit indice d’attractivité du marché français. Hélas, je n’ai pas trouvé de statistiques pour le revenu médian du Français de base. J’ai donc décidé de le remplacer par les salaires payés par le secteur privé, ce qui est bien sur beaucoup moins satisfaisant out par le PIB nominal ce qui l’est encore moins. “Faute de grives, on mange des merles” .

De même , je n’ai pas trouvé de chiffres crédibles sur la maison ou l’appartement “médian” et la série la plus longue sur la valeur des actifs immobiliers en France concernait l’immobilier en Ile de France. Va donc pour l’Ile de France. Après tout, tout le monde sait qu’en France, il y a Paris et « le reste » n’est ce pas ?

Enfin, pour les taux longs, je me suis servi des taux sur les obligations d’Etat à 10 ans, là encore une approximation. Avec toutes ces contraintes, je peux remonter en arrière jusqu’à  …1996.

C’est certes insuffisant, mais cela vaut mieux que rien. En tout cas c’est ce que j’espère…Aux USA je peux remonter sans difficulté aucune jusqu’a 1971. On se demande  ce que fabrique l’INSEE…et on cesse de se poser la question quand l’on réalise que L’INSEE est une agence d’Etat.

Voila le résultat

indice immobilier

Quelques remarques s’imposent.

On voit bien la bulle immobilière aux USA  de 2004 à 2007, suivie de l’effondrement de 2007 à 2011 et de la reprise depuis.

En France, on voit fort bien l’effondrement immobilier qui s’est produit après la réunification Allemande qui amena les taux réels   à des niveaux exorbitants (politique du franc fort de ce cher, très « cher » monsieur Trichet) , suivie de la reprise, la hausse étant interrompue à chaque fois par les récessions françaises.

Où en sommes nous aujourd’hui?

En termes de VALEUR, nous sommes à des plus hauts historiques, ou très proches de ces plus hauts.En termes simples, pour un Français moyen,  l’immobilier a rarement été plus cher mais je ne suprends personne içi.

En ce qui concerne les salaires ou la croissance du PIB , nous avons au mieux une stagnation et certainement une baisse après impôts.

Enfin, en ce qui concerne les taux d’intérêts, un cycle mondial de hausse des taux semble avoir démarré aux USA et je ne connais pas d’exemple dans l’histoire d’une hausse des taux  partie des Etats Unis qui ne se soit répercutée en France, comme les tendances musicales.

Résumons-nous :

  • Valeur exorbitante
  • Baisse ou stagnation du revenu disponible
  • Hausse des taux

Aucun espoir d’amélioration sur le point 2 ou le point 3, bien au contraire. Il va donc falloir nécessairement que le prix de l’immobilier s’ajuste- en baissant.

Fort bien, mais baisser jusqu’ à ou ?

Si l’on prend le “trading range” depuis 1996 , il semble que, pour que le marché immobilier redevienne attrayant, il lui faudrait baisser d’environ 30 % et cela en faisant l’hypothèse que les points 2 et 3 cessent de se détériorer, ce qui est loin d’être le cas.

La conclusion est simple.

Si j’étais vendeur d’immobilier en France, je prendrai une offre  qui serait faite à mon prix ou même à 10 % en dessous tout de suite, en poussant des cris de bonheur.

Si j’étais acheteur, j’attendrai tranquillement, en louant, que l’inévitable Krach se produise.

L’immobilier Français va baisser.Beaucoup.

James Mayer Rothschild, Banquier Parisien de la belle époque avait l’habitude de déclarer parait-il, qu’il existait trois façons de se ruiner : les femmes, les chevaux et les ingénieurs.

Si la première était la plus agréable, la dernière était la plus certaine. Ces prochaines années vont certainement voir l’ingénieur remplacé par l’immobilier.  Reste quand même les femmes, allons !

 

 

 

 



[1]Explication du revenu median. Imaginons qu’il y ait 9 personnes dans un groupe ayant des revenus différents. Le cinquieme aura autant de gens au dessus de lui que de gens en dessous de lui. Il aura donc le revenu median, ce qui est fort different du revenu moyen (on fait la somme des revenus et on divise par 9)

Auteur: Charles Gave

Economiste et financier, Charles Gave s’est fait connaitre du grand public en publiant un essai pamphlétaire en 2001 “ Des Lions menés par des ânes “(Éditions Robert Laffont) où il dénonçait l’Euro et ses fonctionnements monétaires. Son dernier ouvrage “Sire, surtout ne faites rien” aux Editions Jean-Cyrille Godefroy (2016) rassemble les meilleurs chroniques de l'IDL écrites ces dernières années. Il est fondateur et président de Gavekal Research (www.gavekal.com).

80 Commentaires

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  • bob the builder

    16 February 2016

    En regardant votre graphique tres interessant, il me semble que l’immobilier Americain est resté sur-evalué entre 1995 et 2007, soit 22 ans…
    je ne pense pas que le Krach soit imminent en France d’autant que vos données ne tiennent semble-t-il pas compte de l’acroissement démographique
    Le bien moyen est surement trop cher pour l’acheteur moyen ….mais ce n’est plus l’acheteur moyen qui achete

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  • Charles-Henri

    18 September 2013

    Cher Monsieur,
    cet article est très intéressant, et peut-être ne connaissez-vous pas la courbe de FRIGGIT sur un site internet qui dispose de bases de données particulièrement impressionnantes (avec des statistiques remontant au début du 18è s.) et de courbes comparant, comme vous le faites, le niveau de vie moyen des Français et les prix de l’immobilier en France.

    Cf. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html

    Une mine !

    J’ajoute que la thèse de Friggit est d’indiquer un “tunnel” dans lequel les prix de l’immobilier sont équilibrés par rapport aux revenus des Français.

    Quand on sort de ce tunnel, on est en déséquilibre.

    C’est largement le cas depuis le début des années 2000.

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  • Les Clés du Midi

    16 September 2013

    Parlez de baisse de l’immobilier en France est prématuré. D’une part cela va dépendre de votre situation géographique et de plus il faut distingué le marché du neuf et de l’ancien. Et si baisse il y a, n’oublions pas que le marché de la pierre en France reste le marché comme le plus surestimé au monde, rien que ça. On sait rapidement pourquoi le nombre de vente réalisé chaque année ne cesse de diminuer. D’un côté, les propriétaires vendeurs fixent des prix trop haut par rapport au marché réel pour tirer le meilleur profit de leur logement et de l’autre côté, on a des primo-accédant qui sont attentistes au moindre mouvement des prix et qui n’attendent le krach immobilier pour devenir propriétaire.
    Avec la nouvelle législation que le gouvernement va mettre en place au niveau de l’impôt sur l’immobilier, cela suffira t-il a changé la donne? Pas certain….

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  • Bruno | Boréalis

    14 September 2013

    Excellent article, mais je pense que ce n’est pas une mauvaise chose que l’on retourne vers des valeurs immobilières qui ont du sens. J’ai le sentiment que l’explosion du crédit qui a fait de l’immobilier un produit de placement l’a fait décrocher de son marché.

    Je pense que la bonne façon d’investir dans l’immobilier est d’investir dans des biens ou des projets qui ont une utilité économique. Rechercher un effet de levier limité et de forts rendements en cash. Mais en France je n’ai rien trouvé de sérieux. Du coup je cible des pays en construction et en forte croissance et préférablement des projets commerciaux qui sont corrélés à un besoin économique identifiable.

    Quelque part j’ai l’impression que l’on doit attendre de son investissement un retour plus classique en comparaison à d’autres placement. Retrouver le sens du marché et reconsidérer son placement immobilier dans son environnement de marché. Il faut aussi intégrer dans toute approche un risque de recadrement brutal de l’environnement financier donc les projets doivent intégrer une marge forte pour amortir le choc.

    L’approche placement dans la pierre est à mon avis morte pour longtemps alors que nous allons nécessairement vers une phase de désendettement, les valeurs faciales des biens vont dévisser fortement. Et la crise risque de rendre plus difficile la perception des loyers. Les personnes qui ont acheté au prix fort avec beaucoup de crédit et comptent sur les loyers pour se désendetter sont exposés à un risque fort.

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  • gavot

    12 September 2013

    Sans être un économiste j’ ai chercher (m’interressant à l’avenir de mon département ) et j’ai trouver : Il y a un site dont je ne suis pas sur de la réalités des chiffres mais donne : salaire moyen, médian, et revenu par foyer et personnes, nombre d’imposition ISF etc…. : http://www.salairemoyen.com/france.html

    Read more at http://www.atlantico.fr/decryptage/immobilier-ne-peut-pas-baisser-vraiment-charles-gave-839367.html#uwe3IUcbWl1QPJvE.99

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  • jcgruffat

    12 September 2013

    Merci, Charles, pour cette analyse, le niveau et la quantite des commentaires montrent bien que notre pays, et pas seulement la classe politique, privilegie la pierre plutot que l’entreprise..
    J’appelle mon agent immobilier….

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    • Jules

      13 September 2013

      🙂

  • riz

    12 September 2013

    Bonjour,

    Christian Eckert vient de nous annoncer que le déficit budgétaire 2013 sera d’au mieux 4.1% (on pourrait faire 4.2%) et qu’il n’y a aucun dérapage alors que si l’on revient 2 ans en arrière on devrait être à 3% . Puisqu’il faudra bien sauvegarder les E ce sont les ménages qui souffriront le plus des mesures d’austérité afin de ramener le déficit à 3% en 2016 car impossible d’y arriver avant .Les socialistes semblent perdus , nous avons une croissance zéro depuis 2 ans avec une population qui augmente de 0.5% l’an soit une baisse de pib/habitant en baisse de pas loin de 0.5% l’an .
    La baisse de pouvoir d’achat des ménages a été de 1.5% l’année dernière , la plus forte depuis 1984 et il est fort à parier qu’elle se poursuive sur un même trend d’ici 2016 au moins, en priant qu’il n’y ait pas un cygne noir entretemps dans l’économie mondiale . Malgré la pause (politique ) fiscale qui n’en est pas une , la pression fiscale sur les ménages devrait s’amplifier dans les années à venir (baisse des prestations sociales essentiellement et sur les classes moyennes) .
    Nous sommes au même point que l’Allemagne en 2003-2004 où elle s’est aperçue qu’elle ne croissait plus , d’où les réformes Schröder : les réformes ont sauvé l’Allemagne , seules des réformes profondes sauveront la France .
    Si on observe la volatilité du cac 40 , elle est au plus bas depuis quatre ou cinq ans voire plus , ce qui signifie qu’elle va exploser à la hausse dans les 2 ans max qui viennent (les gérants de hf font le plein de vol. quand elle est au plus bas ,donc ils ramassent en ce moment doucement à horizon 2 ans sachant qu’elle va plus que doubler ) .Mais si cet événement majeur à l’origine de cette envolée de volatilité était négatif (on peut avoir une envolée de vol. positive comme lors de la bulle internet 98 à 00) comme on peut le craindre alors nous aurons une perte de pib dû à l’environnement international d’au moins 1% avec parallèlement une croissance potentielle d’environ zéro du fait de la lutte contre les déficits , ce qui amplifierait encore nos problèmes . D’où viendra ce cygne noir ? Les candidats ne manquent pas : la dette italienne , une crise dans les émergents , une crise géopolitique sur le front du pétrole …. Bref tout porte à croire que nous aurons une décennie perdue ….
    Avec une croissance zéro le système social français explose puisque les prestations retraites et santé croissent de 4% l’an en nominal donc 2% de plus que l’inflation au moins donc nos futures retraites et cotisations santé trinqueront d’autant .Les chiffres sont bien là , le welfare state à la française ne fonctionne plus car trop généreux , nous n’avons plus les moyens d’assumer notre système social .

    Répondre
    • david

      12 September 2013

      La ou ça fait particulièrement peur c’est quand on sait que la croissance actuelle, proche de zero, est cependant achetée a grand coup de déficit et donc de dette.
      Je suspecte d’ailleurs les politiques de laisser filer les dépenses juste assez pour qu’on ne s’enfonce pas dans les négatifs au niveau de la croissance.
      Nous continuons, encore et toujours à emprunter l’emploi et la croissance, ce qui implique forcement que plus le temps passe, pire est notre situation.

  • appartement à la réunion

    12 September 2013

    Ce qui est certain, c’est que la santé du marché immobilier n’est pas le même dans tous les pays. Même en France et en région d’outre mer, il connait des hauts et des bas. Parler de baisse n’est pas un cas général.

    Répondre
  • david

    11 September 2013

    Cher Monsieur Gave,
    Je ne rejoint pas votre conclusion au niveau des acheteurs.
    elle ne me semble valable que dans le cas ou a le cash pour mener l’achat, dans ce cas la il vaut mieux effectivement attendre.
    Par contre, j’ai fais une acquisition immobilière il y a quelques mois en apportant 35% de la somme (et donc le reste emprunté a des taux qui étaient les plus bas historiques).
    Je pense qu’il y a une élasticité très forte entre les taux et les prix, c’est à dire que le prix d’acquisition va rester a peu prés constant, ce que l’on économise sur le prix devra être payé en taux.
    A partir de la, on peux estimer qu’une hausse de 1% des taux va amener une baisse de l’ordre de 7% des prix (en estimant à la louche que la durée d’emprunt est de 20 ans et que les gens arrivent avec 30% d’apport).
    Les prix devraient baisser mais pas le coût d’acquisition, d’ou ma conclusion, valable pour ceux qui emprunte la majorité du coût de l’acquisition, que ça ne vaut pas forcement le coup d’attendre.
    Du coup j’ai acheté 🙂

    Répondre
    • Charles Gave

      11 September 2013

      Cher David
      Comparons l’achat d’un appartement avec le deficit budgetaire Francais si vous le voulez bien
      Depuis 1994, la dette Francaise a quadruple ( de memoire) mais le SERVICE DE LA DETTE, la seule chose qui entre dans le budget de l’Etat est reste le meme, puisque les taux ont baisse des 3/4
      Dans le cas de l’appartement, le prix a quadruple mais le service de la dette est reste le meme
      Si les taux d’interets montent le service de la dette de l’Etat va exploser et il va falloir couper comme des fous dans les autres depenses
      Appliquons ce raisonnement a votre appartement. la valeur de votre appartement va baisser a due proportion de la hausse des taux
      Donc le fait que les taux soient bas n;a AUCUN INTERET sauf si les d’interets RESTENT BAS
      Acheter un appartement a Paris est donc exactement similaire a acheter une obigation longue du government Francais
      Excellente dcision si les taux baissent (1994 a 2012), desastreuses si les taux montent
      Des taux bas peuvent etre une lllusion
      Amicalement
      cg

    • david

      11 September 2013

      Bonsoir Mr Gave,

      Je vous remercie d’avoir pris le temps de rédiger cette réponse.

      Vous avez parfaitement raison si on raisonne en terme de valeur, et donc de capital. La valeur de mon bien va effectivement fondre, peut être même plus vite que le nominal de mes remboursements (dans ce cas la je vais m’appauvrir). J’ai calculé que je serais dans cette situation si le marché baisse régulièrement de plus de 7% par ans, ce qui n’est pas impossible.
      Par contre le moyen d’acquisition de ce capital, qui est le prêt avec intérêt dans mon cas, va aussi devenir de plus en plus cher.
      Au final ma capacité d’achat reste a peu prés constante, que j’achète maintenant ou plus tard, c’est ce que j’ai pris en compte pour me décider.
      Comme vous le faite remarquer, il faut acheter dans une période de baisse des taux (ce qui immanquablement tire les prix et donc la valeur du bien vers le haut) afin de faire une bonne opération de “capital”. Je suis conscient que je ne suis pas dans ce cas et donc que la valeur de mon bien va se déprécier.
      Au fond ce n’est pas si grave que ça si je mène mon remboursement a terme sans rencontrer trop de pépins, par contre si les choses se passent moins bien et que je doit céder mon bien immobilier, je serais effectivement dans une situation difficile.

      Cordialement.

  • Philippe

    11 September 2013

    Cher Mr Gave, votre remarque ” en France il y a Paris et il y a le reste ” me ramène à ce très vieux ( 400 ans ) dèbat qui a toujours étè tranchè en faveur de Paris.Le dèbat c’ est la concentration du capital humain, des èlites sur Paris.
    La dècentralisation, la règionalistation ( referendum de 69 de de Gaulle qui fut un èchec ) sont des plaisanteries.
    Pas un seul gouvernement ne fait un effort serieux pour rendre les provinces plus attirantes.Ou plutot ce qu’ils font avec la main droite ( incitations fiscales en immobilier ) ils le dèfont avec la main gauche ( immigration incontrolèe, invasions culturelles des plus absurdes , les ecoles reflètent la guerre culturelle du sud contre le nord ).
    Les provinces françaises sont des joyaux , mais le gouvernement prèfere les noyer dans le mètissage et accumuler les ressources sur Paris .D’ou la fuite – très couteuse – vers Paris . Le cout du loyer s’en ressent : 24€/m2 sur Paris – 7 ( sept !!!) €/m2 sur Berlin. L’Allemagne est fèderale et decentralisèe, la France est a l’inverse. Donc si je voulais acheter j’irai a Berlin … conclusion bien ironique n’ est-ce-pas ?

    Répondre
  • BA

    11 September 2013

    Le gouvernement des Etats-Unis nous joue du pipeau.

    Un exemple de pipeau :

    1 milliard de dollars : c’est ce qu’a gagné le Trésor américain grâce au sauvetage de 2008.

    http://www.latribune.fr/entreprises-finance/banques-finance/20130911trib000784365/1-milliard-de-dollars-c-est-ce-qu-a-gagne-le-tresor-americain-grace-au-sauvetage-de-2008.html

    Le pipeau est ici :
    Bilan pour l’aide aux banques : bénéfice de 24 milliards de dollars.
    MAIS il y a des pertes partout ailleurs :
    Bilan pour l’aide à l’automobile : perte de 15 milliards de dollars.
    Bilan pour l’aide à l’immobilier : perte entre 16 et 38 milliards de dollars.
    Bilan pour l’aide à Fannie Mae et Freddie Mac : perte de 41 milliards de dollars.
    Donc :
    Les pertes sont comprises entre 72 et 94 milliards de dollars.

    Conclusion :
    Au total, le sauvetage de l’économie a entraîné des pertes pour les contribuables des Etats-Unis.
    Au total, le sauvetage de l’économie a entraîné des pertes entre 48 et 70 milliards de dollars pour les contribuables des Etats-Unis.

    Sans compter :
    – la perte de près de 9 millions d’emplois,
    – une contraction de plusieurs centaines de milliards de dollars de la première économie mondiale,
    – une chute des prix de l’immobilier qui n’ont pas encore retrouvé leur pic de 2006,
    – une réduction “spectaculaire”, selon les mots du Trésor, du patrimoine des ménages américains.

    Répondre
  • Riton

    10 September 2013

    En théorie vous avez raison en pratique nous sommes dans une économie (?) immobilière administrée, avec donc peu de ressorts à la baisse. Hazardeux de comparer avec l’économie immobilière américaine.
    Quand CG revient-il dans les experts ?

    Répondre
    • Charles Gave

      11 September 2013

      l
      Cher Riton
      Le 9 Octobre
      cg

  • svl

    10 September 2013

    Bonjours a vous

    je me suis permis avec un amis de calculer le ratio salaire prix de l’immobilier

    les valeurs temps furent prise le jours d’achat du bien avec le salaire de l’époque ainsi que de nos jours la même personne a un an de la retraite avec le prix de l’immobilier actuelle

    Ce que nous avons simplement constater est que le prix de l’immobilier a été multiplier par 6 à salaire égale.

    ils nous manquaient certainement d’autres indicateurs mais cela fut assez révélateur

    Bien sûr je remercie les technocrates de s’être créé de la richesse ….

    Pendant que la droite fait flamber l’immobilier la gauche assomme les gens d’impôts

    tout va bien il veille a votre(Leurs)bien être

    Cordialement

    Répondre
  • John Smith

    10 September 2013

    Bonjour M. Gave,

    Je ne comprend pas votre première difficulté “Hélas, je n’ai pas trouvé de statistiques pour le revenu médian du Français de base.” Voilà un tableau de l’Insee sur le revenu médian des ménages de 1970 à 2010:
    http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&id=45

    Avez-vous des objections sur ces chiffres?

    Répondre
    • idlibertes

      10 September 2013

      Cher Monsieur,

      Merci pour ces précisions. Dorénavant et c’est aussi le mérite de cet exercice d’échange qu’est ce site, CG va pouvoir faire entrer le revenu médian dans sa boite magique qui en ressort des graphiques. Toutefois, sur le fond, je ne crois pas que cela change drastiquement la donne (entre revenus médian des ménages et salaires réels du privé). La démonstration en est pour autant toujours valable, sauf votre respect :-).

      Merci toutefois à nouveau pour ces données qui vont être rentrée dans la semaine.

      Amicalement,

      Idl

  • Hans

    9 September 2013

    Le jour où Fed et Bce cessent leurs Q.E. : écrasement des prix.

    Répondre
  • christophe

    9 September 2013

    Vous êtes optimiste… Ajoutons à la liste des facteurs :

    -hausse du chômage : inexorable. Tendance de fond. Baisse du pool d'”acheteurs”.

    -baisse certaine (et pas stagnation) du revenu dispo (pour ceux qui ont encore la chance d’avoir un boulot) en raison des hausses massives des impôts, taxes, “contributions”.
    Là encore tendance lourde (ça ne baissera pas… au contraire on a encore de la marge de progression sur la TVA par exemple, les crapules au gouvernement n’hésiteront pas).
    Sans parler de l’inflation (sur pas mal de biens et services et dépenses “contraintes”) qui vient encore rogner les revenus.

    -Vous le dites vous même : les récessions cassent les cycles de hausse… Or, la France est entrée dans une période de récession sournoise (depuis 2008) mais qui va s’accentuer, devenir de plus en plus visible et mordante.
    C’est un point important, car cela permet d’être certain de la poursuite de la hausse du chômage.
    Donc pression supplémentaire à la baisse pour les prix de l’immo.
    Contrairement à ce que pense Hollande, la croissance ne reviendra pas… avant longtemps…. bye bye les cycles.

    -on peut également (pourquoi pas) ajouter un facteur démographique… Les papys boomers vendant les grandes surfaces pour se concentrer en centre ville, sur es petites surfaces ou établissements… spécialisés (maisons de retraite), ou encore vendant… pour faire face à la baisse du niveau de vie avec les retraites (qui finiront par être rognées aussi).

    Contre arguments dans les commentaires :
    -les étrangers. Ah les russes, ah les qataris… 😉 Oui certes un 6 pièces en face de la Tour Eiffel trouvera toujours preneur, quelque que soit le le prix.. Mais ce n’est pas le marché.
    Et de toute façon, vu la tiers mondisation (rapide) de la France, et même de Paris (en bas de chez moi dans le 6ème, à 300 mètres du Sénat, c’est un peu la cour des miracles avec Roms, et clodos salement amochés)… ces riches étrangers finiront par faire la fine bouche.

    -Effet citadelle… La situation se détériore tellement vite dans les banlieues, que cela booste la demande pour l’hyper centre… Les ménages “moyens” étant prêts à manger des patates, pour un petit bout de paix (relative) dans Paris intra muros par exemple. Pression à la hausse.

    Bref… l’air devient franchement irrespirable… Pour l’immobilier, mais également pour les impôts, pour ne plus supporter l’invasion migratoire, et le gauchisme ambiant qui pollue tout… mieux vaut donc quitter la France.

    L’expatriation. Voilà la solution à tous ces maux.

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Et bien, même une montre arrêtée indique l’heure exacte deux fois par jour. Ceci pour les socialistes.

      De plus, il existe quand même une différence significative entre “c’est le gouvernement qui fait ” (fat chance) et ce sont les marchés qui évoluent librement.

  • BG

    9 September 2013

    L’une des études de Jacques Friggit porte sur les prix de l’immobilier du Moyen-Age à nos jours, à Paris.
    http://www.cgedd.fr/auguste-hollande-prix-immobilier-paris.pdf

    Le graphique numéro 2 est très intéressant en montrant l’influence désastreuse du contrôle des loyers (1914, 1935, 1939) puis la phase de sortie du contrôle des loyers à partir de 1948.

    L’action de Duflot est donc à observer de près.
    Il semble effectivement que la baisse des prix de l’immobilier soit une volonté gouvernementale :
    http://www.gestionprivee.banquepopulaire.fr/gpfr/p1348_FR.htm

    Répondre
  • cec

    9 September 2013

    et l’idiot du village arriva dans cette discussion de grands…

    la les grands s’arretent un peu comme la bande de copains du samedi matin sur France Culture (oui oui les économistes) et l’idiot de sa petite voix…

    et je fais quoi moi ? la démonstration de Charles Gave est simple …

    plus les taux sont hauts plus je rembourse d’intérêts, ca laisse moins pour le capital… donc ca baisse

    je garde mon cash pour acheter plus bas ?

    je garde mes euro ou je vais voir ailleurs ?

    j’achete en Inde ?

    l’autre idiot arrive, lui n’a ni euro ni dollar …

    et moi dit-il j’emprunte ou pas pour me constituer in fine un capital ?

    un idiot n’en vaut pas un autre s’il a ou non du capital, n’est ce pas ?

    comme tout idiot j’ai du mal à écouter longtemps les experts argumenter, je veux qu’ils me disent quoi faire … ce qui m’interesserait tant qu’à commenter un article c’est d’aller un pas plus en avant …

    de se dire si l’immobilier baisse que dois-je faire …

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Si vous avez du capital , alors acheter bien sur “quand” et “si”
      Mais si vous convoitez quelque chose aujourd’hui, attendre six mois (soit Mars 2014 par ex), c’est certain.

      Donc, retenir tout achat immobilier

      ou vendre vite si tel est le cas.

      mais la conclusion du texte le disait bien il me semble non?

      “Si j’étais vendeur d’immobilier en France, je prendrai une offre qui serait faite à mon prix ou même à 10 % en dessous tout de suite, en poussant des cris de bonheur.

      Si j’étais acheteur, j’attendrai tranquillement, en louant, que l’inévitable Krach se produise.” 🙂

  • Marcelac

    9 September 2013

    Très intéressant, mais comme le soulignent d’autres lecteurs, il me semble que l’analyse n’est pas complète.
    En France, le prix de l’immobilier est détaché du niveau de revenus pour diverses raisons, et notamment parce que l’investissement étranger y est important. Le seul niveau de revenus français est donc insuffisant.

    Dans toutes les régions touristiques en plus de l’île de France, le marché est tiré par une demande étrangère forte.
    Dans les zones montagneuses, ce sont les anglais. En bord de mer, les russes. Dans les grandes villes, les pays arabes. Et tout cela n’a rien à voir avec la réalité des revenus nationaux.
    Et je ne parle pas des zones d’habitation frontalières de la Suisse ou de l’Allemagne dans lesquelles les prix sont tirés vers le haut de manière perpétuelle.

    Alors effectivement, si vous regardez le prix de l’immobilier à Vesoul ou dans le Larzac, on peut s’attendre à une baisse. Mais qui investit dans ces régions ?
    Comparativement, l’immobilier US est moins ciblé par les étrangers, sauf peut être à NYC ou à WDC. Endroits où les prix sont toujours restés prohibitifs…

    Répondre
  • Gerald Muller

    9 September 2013

    Un détail: traduire “affordability” par attractivité est un peu approximatif. Ce qui est “affordable” pour moi signifie que c’est dans mes moyens. En fait l’adjectif “affordable” signifie abordable en français, mais le substantif “affordability” n’existe pas dans notre langue, signe que les français se moque pas mal de “l’abordabilité” des choses…

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Nous n’avons pas de mot pour “affordable” ; en revanche, les Anglo saxons n’ont pas de mot pour “ravoir”.
      Let’ think about this for a minute…

      Cdlt

      Idl

    • Nicolas

      9 September 2013

      Curieusement, il n’y a pas non plus de mot français pour traduire “Evil”… “An Evil Man”, dans les traductions, passe à la trappe ou est tempéré “Un gars pas sympa”. Ou voit on un juge français déclarer à un condamné “You’r an Evil man” ??

      Les français ne croient à rien. Je veux dire : en dehors de l’existence et de l’importance de leur nombrils.

    • idlibertes

      9 September 2013

      Là, c’est tout le systéme judicaire, basé sur la parole. Mais la morale individuelle est une véritable réalité pour les Américains là ou les Français sont littéralement pliés de rire devant ces mêmes notions.

    • Nicolas

      9 September 2013

      Oui. Je me souviens des réaction scandalisé des biens pensants après le « dans la transmission et dans l’apprentissage de la différence entre le bien et le mal, l’instituteur ne pourra jamais remplacer le curé ou le pasteur. »

      En tous cas Sarko me semble avoir eut une bonne analyse historique :
      « Le drame du XXe siècle n’est pas né d’un excès de l’idée de Dieu, mais de sa redoutable absence. »

      Ca oui, “on” a bien “émancipé” de la Morale, c’est sur..

    • pi31416

      13 September 2013

      C’est vrai qu’il n’y a pas de mot français pour “evil”.

      J’en ai cherché un l’autre jour et après bien m’être creusé la tête j’ai trouvé “malfaisant”. Mais ça n’est pas ça.

    • idlibertes

      13 September 2013

      en fait evil est l’anagrame de “live”
      La meilleure traduction serait donc mortifere ou diabolique
      Et le diable est le prince de la mort…
      cg

  • Jules

    9 September 2013

    Existe-t-il une base de données recensant pour les grandes capitales :
    1) Les prix moyens au m²,
    2) Le rapport prix moyen au m² / revenu médian.

    Cela permettrait peut-être d’aider à l’arbitrage délicat :
    a) Should I stay (rester locataire) ?
    b) Or should I go (acheter) ?

    Car vos arguments, cher Monsieur Gave, sont en effet imparables et redonnent un peu d’espoir au nombre grandissant des victimes de l’inflation galopante. Mais quid de la folie que représentent :

    I) Les QE1, 2, 3, …, et autres politiques non conventionnelles,
    II) La psychologie des foules, particulièrement celle des français qui ne croient qu’à l’immobilier (même les banquiers et économistes ! sic !),
    III) L’inversion des valeurs toute française qui conduit nos politiques à toujours privilégier les lobbies immo et banque (“quand le bâtiment va, tout va” > “Quand le crédit va, tout va”)

    Moralité : on en est arrivés à espérer la fin de la monétisation, la hausse des taux et l’aggravation du chômage pour qu’enfin l’ensemble des prix (immo comme consommation) redeviennent en adéquation avec la vraie vie vécue des vrais gens, si j’ose dire…

    Donc, cette base de données, existe-t-elle ?

    Bien amicalement !

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Cher Jules,

      non, une telle base de donnée n’existe malheureusement pas d’ou les calculs approximatifs de l’auteur qui toutefois, en Cassandre sur la question, arrive à vos conclusions non voulues.

      Cdlt

      Idl

    • idlibertes

      9 September 2013

      Oui, mais le revenus médian proposé est celui du prix au M2 par quartier etc etc ce qui est différent. Enfin, oui ce sont des données mais je rappelle que pour les calculs de l’auteur il faut

      -le revenu médian du Français de base. (pas de données)
      – le prix median des maisons ou l’appartements (ce que l’auteur avait trouvé)
      – les taux longs (fixé par les obligations d’Etat faute de mieux)

  • alexis

    9 September 2013

    Est ce forcément évident qu’il vaille mieux acheter (i) un bien à un prix plus élevé et un cout de financement bas que (ii) un bien a un prix plus bas mais un coût de financement plus élevé?

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Char Alexis,

      C’est une bonne question de logique mais comme beaucoup de choses, c’est assez calculable.

      Un emprunt immobilier disons à 800 000 euros à 3% = 24 000 euros par an soit en dix ans 240 000 euros

      ou un emprunt immobilier à 500 000 à 8% soit= 45 000 par an soit en dix ans 450 000, presque deux fois plus?

      Donc oui, sauf dans des cas limites.

    • Gerald Muller

      9 September 2013

      Vous ne calculez là que les intérêts. Il faut y rajouter le remboursement du capital et là, la différence est dans l’autre sens. Exemple: en supposant un emprunt sur 15 ans, remboursé annuellement (pour simplifier), vous obtenez un remboursement annuel de 67000€ dans le premier cas (800k et 3%) et 58400€ dans le scond (500k et 8%).
      Conclusion: il vaut mieux effectviement attendre…

    • idlibertes

      9 September 2013

      Tout à fait mais au vu de la question, je simplifiais pour la réponse directe à la question: vaut-il mieux.

    • alexis

      9 September 2013

      Il faut effectivement prendre en compte le principal et les intérêts. La baisse qui était facialement de EUR 300.000 dans votre exemple n’est plus que d’environ EUR 90,000 environ “all in”. La précédente correction (années 90) avait duré 5/6 ans. Cela signifie qu’il faut décaler son achat de 5/6 ans (hyp) dans la perspective d’une baisse hypothétique du prix de l’immobilier de 30% pour économiser dans l’exemple ci-dessus environ EUR 90,000 sur 15 ans. L’analyse n’est pas la même que ce soit pour se loger ou pour un investissement, même si investir dans le “réel” par les temps qui courent n’est pas forcément une stupidité. Par ailleurs, un scénario de reprise de l’inflation pour rembourser les montagnes de dettes serrait favorable à l’acheteur endetté pour acheter de l’immobilier 5il faut quand même avoir de la marge de manœuvre dans le plan de financement si les salaires ne suivent pas l’inflation).

      Enfin, une question d’ordre macro-économique me taraude, comment des économies désendettées comme les notre, a tous les niveaux (Etats, entreprises et particuliers) pourrait supporter des taux à 8% sans éviter un scénario totalement apocalyptique? Le poids des dettes des États notamment deviendrait totalement insupportable, éclatement de l’Euro, chaine de défauts, etc … ?

    • idlibertes

      9 September 2013

      Des economies désendettées? :-))

    • alexis

      9 September 2013

      Juste pour signaler une typo: des économies très endettées et non pas désendettées. Désolé.

    • idlibertes

      9 September 2013

      On se disait aussi -))

      Sinon, je crois que la question de l’auteur était assez générale, enfin je l’ai compris ainsi “Vaut-il mieux une jambe en platre ou un bras en plastique”. Je ne crois pas qu’il faille y voir une application au réel (et certes pas en macro d’autant que la question était vraiment “les ménages” face à l’achat immobilier”. Je sais, je sais, tout se recoupe mais bon, un pas après l’autre.

    • iclair

      9 September 2013

      Sauf que le prix d’un immobilier a 3% est beaucoup plus cher que le prix de ce meme immobilier a 8% d’interets. En fin de compte il faut mieux payer plus d’interets et obtenir l’immobilier a un moindre prix. Plus tard quand les taux d’interet baissent on peut toujours refinancer a un taux moindre.

    • Homo-Orcus

      11 September 2013

      eh ben non ! c’est le problème franchouille du refinancement, il y a tellement de frais que ça en vaut rarement le coût.

  • Sébastien

    9 September 2013

    Mais que se passe t-il si les promis accédants ne veulent plus vendre leurs bien pour ne pas avoir à assumer une moins value?

    Répondre
    • idlibertes

      9 September 2013

      Malheureusement, nous assistons probablement déja à cet épisode. En pratique, il arrive toujours un moment ou une indivision a besoin d’en sortir, ou l’on a besoin de liquidités etc etc et le marché céde d’un coup. Ce qui nous raméne à la pêche à la baleine à l’explosif. D’un coup.

    • Nicolas

      9 September 2013

      Oui, lors des décès..

    • idlibertes

      9 September 2013

      Et oui, pas mal de papy boomers sur le marché aussi

    • jeanpy

      10 September 2013

      Bonjour,

      l’article est intéressant mais on ne parle pas énormément de l’offre.
      Le choc d’offre positif sur le marché se produira lors des décès des baby boomers et ce n’est pas pour tout de suite. (progressivement d’ici 15 ans ?)

      j’ai l’impression que la baisse des prix va être lente, ce qui est rare pour l’immobilier, à moins qu’on ait une bonne hausse des taux comme c’est indiqué dans l’article.

  • Nicolas

    9 September 2013

    Les hausses de prix de l’immobilier français ne dépendent ils pas également des hausses continuelles d’impôts ?

    Répondre
  • iclair

    9 September 2013

    Le prix de l’immobilier est tout simplement fonction du pouvoir d’achat de la population (salaires et autres revenus). C’est donc un dead asset au sens qu’une eventuelle plus-value reflete seulement une augmentation du cout de la vie => donc il n’y a pas de vrai gain. De plus, comme les revenus nets des Francais baissent, l’avenir est a la baisse.

    D’autre part, il y a une campagne de desinformation tenue par les banques et les medias qui clament que le moment d’acheter est quand les taux d’interets sont bas (comme actuellement). Ceci est une fraude colossale sur le public car quand les taux d’interets montent, le cout de financer le meme montant augmente => donc les acheteurs se qualifient seulement pour des prix bien plus bas. Donc une baisse de prix. Ceci est une evidence mais grand nombre dans la population se font prendre par ce non-sense.

    Bien a vous

    Répondre
  • JEPIRAD

    9 September 2013

    Merci pour cette analyse. Attendre en attendant une hypothétique baisse des prix peut coûter cher. Vaut-il mieux donner pendant 5 ans un loyer de 1500€ (exemple), plutôt que de rembourser un prêt qui aujourd’hui peut être financé à un taux rarement aussi avantageux.

    Répondre
    • ocre

      10 September 2013

      Il y a de bonne chance que les 1500 euros de loyers dépensés sur 5 ans ne couvrent guere plus que les frais de notaire.

      Je viens de revendre mon appartement et je me suis rendu compte que j’avais perdu de l’argent par rapport à un locataire…

    • Homo-Orcus

      11 September 2013

      C’est honnête de le reconnaître ! Je calcule le TRI des invest de mes anciens clients, rarement positif et parfois il l’est grâce à l’incidence fiscale (essentiellement Périssol).

  • Hugo

    9 September 2013

    Ce qui est extraordinaire c’est que le prix moyen de l’immobilier en France est en % du revenu disponible au même niveau que le Canada ou l’Australie là ou le marché a atteint des niveaux extremes de bulle. Pourtant le stock de dette des ménages francais est 2 fois inférieur à celui des ménages canadiens ou australiens. Cela donne une idée de comment fonctionne le marché immo en France avec sa dose d’interventions étatiques

    Répondre
  • in France we do not trust

    9 September 2013

    Cher monsieur,

    je partage totu à fait votre point de vue mais vous avez oublié quelque chose de très très important en France, les prix de l’immobilier en France obéissent à tout sauf aux lois du marché…regardez les déclarations de patrimoine de nos ministres 90% de l’immobilier, donc partant de là il sera dur que l’immobilier baisse fortement, de plus vu que les retraites ne seront pas financées, d el’héritage via l’immobilier sera bienvenu pour créer du pouvoir d’achat, enfin vous l’avez souvent mentionné la farance est un pays de rentiers e tles banquiers préfère prêter à un retraité bardé d’immobilier plutôt qu’ à un jeune actif aux moyen splus limité, question de solvabilité et de ratio…enfin un coup d emou….une niche fiscale donc peu importe que l’immobilier soit surévalué de 20/30% si vius récupérez cela en baisse d’impôts c’est neutre par contr ele banquier est heureux il a prêté à des riches

    Répondre
  • Nicolas

    8 September 2013

    Et comme les bobos ont, après avoir bravement combattu les fonds de pension, massivement investi dans l’immo pour leur retraite…

    De toute façon, même l’illustre bras droit de Mitterand (Attali) déclare que les français vont perdre la moitié de leur niveau de vie et que ce n’est pas une catastrophe.

    Le gouvernement confirme avec son rapport “Une France moins riche mais plus éduquée” : C’est beau comme de la propagande Vichyssoise…

    Dites les français, vous retrouvez le sens des réalités, de la VERITE, quand ?

    Répondre
  • guillaume

    8 September 2013

    Bonsoir
    Il me semble que, des variables retenues, il en manque une tres importante:
    l´offre immobiliere.
    Bon, je ne sais pas, je ne suis pas proprio, mais un krach immo a Paris, je n´y crois pas trop.
    Et il y a aussi le dumping monetaire de l´Etat dont les caisses seront logiquement vides dans quelques annees, mais qui saura dire a ce moment: Regardez, vous etes pauvres, mais proprietaires!
    La belle affaire…

    Répondre
    • dede

      9 September 2013

      S’agissant de Paris, il y a effectivement des elements qui peuvent limiter la casse. En vrac :

      – En comparaison internationale, Paris n’est pas tres cher (voir Londres, NY, Moscou, HK…)
      – Les proprietaires actuels sont moins exposes qu’ailleurs a la hausse des taux : lorsque les prets sont a taux variable, ils sont generalement cappes et les taux fixes existent en France. En outre, les banques limitent generalement a 30% du revenu le montant des mensualites (il y a des pays comme Hong Kong ou nous pouvons aller a 50% avec des prets a taux variables)
      – Le marche locatif a Paris est un enfer : les proprietaires exigent des garanties phenomenales pour reduire leur risque (le locataire ayant tous les droits), ce qui favorise l’acces a la propriete car il est plus “facile” d’acheter avec hypotheque que de louer.

      Ceci dit, je n’ai jamais ete capable d’acheter un bien immobilier que ce soit en Province, a Paris ou a Hong Kong parce que j’ai toujours trouve que c’etait trop cher…

  • roger duberger

    8 September 2013

    Cher Monsieur Gave,
    Merci pour cette étude, c’est vraiment interessant et pas facile de collationner toutes ces statistiques et de les relier comme vous le faites.
    C’est vrai que vos lecteurs sont accrocs de l’immobilier…C’est un placement comme un autre, mais plus tangible….
    De façon intuitive, on sent bien que les prix de l’immo en France ont progressé bien plus vite que les revenus, ce qui a favorisé la dette. Un ami banquier se vantait il y a quelques années de prêter plus que la totalité du prix de la maison. Dans les années 90, il y avait eu un minikrach immobilier en France et la conclusion était que les acquéreurs devait apporter au moins 20% du prix. La leçon n’a pas été retenue, et sans vouloir jouer les Cassandre (car je suis un crétin optimiste), je crois comme vous que les prix vont significativement baisser.
    bien cordialement

    Répondre
    • idlibertes

      8 September 2013

      Cher Monsieur,

      Je songe à débaptiser l’endroit “le repére des crétins optimistes” alors 🙂

  • El oso

    8 September 2013

    Comment faites-vous pour être aussi brillant, semaine après semaine?….
    J’aurais rêvé avoir des professeurs comme vous. Mais Dieu que je me suis ennuyé au lycée et à Sciences Po…

    Répondre
    • Amellal Ibrahim

      8 September 2013

      Bonjour,

      C’est ce qu’on apprenait à l’école … du temps où y apprenait encore quelque chose … (avant mai 1981) … nan je déconne …

      Sinon, pour Sciences-Po, il y a un professeur qui passe de temps en temps chez Nicolas Doze, il s’agit d’Eric Heyer et avant lui il y avait FRANÇOIS HOLLANDE qu’Éric Zemmour a eu comme enseignant.

    • idlibertes

      8 September 2013

      Merci beaucoup, c’est gentil

    • Charles Gave

      17 September 2013

      Va être obligé de rougir

    • idlibertes

      8 September 2013

      Merci pour les liens, j’ai transmis à nouveau.

  • Amellal Ibrahim

    8 September 2013

    Bonjour,

    Et c’est pour ça que votre fille est muette, en première lecture, je n’ai pas tout compris …

    Répondre
    • Nicolas

      9 September 2013

      Bene, bene, bene, bene respondere.
      Dignus, dignus est entrare
      In nostro docto corpore !

      Vivat, vivat, vivat, vivat, cent fois vivat
      Novus doctor, qui tam bene parlat!
      Mille, mille annis et manget et bibat,
      Et seignet et tuat !

      Finalement, la France n’a pas trop changé.. (Remplacer “Malade” par.. xxxxxxxxx )

      http://www.site-moliere.com/pieces/malade3a.htm

      “Totus mundus, currens ad nostros remedios,
      Nos regardat sicut Deos;
      Et nostris ordonnanciis
      Principes et reges soumissos videtis.
      Vivat Vivat Milicia per omne saecula !”

    • idlibertes

      9 September 2013

      C’est un peu court, jeune homme …

    • Denis MONNOYEUR

      12 September 2013

      A ma connaissance l inventeur de cette belle maxime n’est pas Rothschild mais auguste deteuf dans les mémoires de barenton confiseur

      J espère avoir pour une fois (la seule!) pris charle gave en défaut!

    • idlibertes

      12 September 2013

      Cher denis,

      Je crois que la chose est discutée sur le net. Il nous faudra dont tirer cela au clair au pré. Le gant est jetté.

      Cdlt

      Idl

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